住まい
北海道の住まいづくりガイド⑦ 一括発注と分離発注のメリット・デメリット
ここでは、ハウスメーカーに代表されるような、工事監理と工事施工の両方を一つの会社が請け負う監理・施工一式タイプの発注方式と、この対称にある監理・施工分離タイプの発注方式、それぞれの特徴について説明していきます。（公開日：2018年8月1日）
監理・施工一式タイプの発注方式も、監理・施工分離タイプの発注方式にも、それぞれメリット・デメリットがあります。それらの特徴を知った上で、あなたの性格に合った住宅会社を選ぶことをお勧めします。なお、ここでいう監理とは工事監理をさし、以下をいいます。
工事監理について詳しくは以下をご覧ください。
→工事を図面通り行わせる工事監理者を理解
■監理・施工一式タイプの特徴
■監理・施工一式タイプのイメージ
監理と施工を一つの会社が一式で請け負うタイプの契約体系を見てみましょう。
このように自社監理となるため、工事は円滑に進みますが、工事監理者が純粋に第三者的な立場に立つことが難しいのが特徴です。これらを含めメリットデメリットを挙げてみます。
■監理・施工一式タイプのメリット・デメリット
■メリット
・工事監理委託契約と工事請負契約の窓口を一本化でき、施主の負担感が少ない。（手間がかからない）
・工事監理を一体とした合理化施工ができるため、コスト削減や工期縮小といった恩恵がある。
■デメリット
・工事の効率、現場運営が優先しやすく、工事監理業務の独立性（第三者性）が保ちにくい。
・施主（建築主）と工事監理者の直結性（密接性）が低く、利益代行者的役割（※）を期待しにくい。
工事監理業務に付随する以下のような役割
・施主の利益を優先した工事の納まり、工程調整、作業やり直しの指示
・図面では表現しきれない細かな発注意図などの現場伝達
・施工側からの提案を中立的立場で分かりやすく説明し、施主の判断を得る
・後で不具合や欠陥が生じたときに、工事監理者に施工会社との間に入って調整してもらうことを期待できない。
■監理・施工分離タイプの特徴
■監理・施工分離タイプのイメージ
次に、監理と施工を別の会社が行う分離タイプの契約体系を見てみましょう。
このように、施工会社（工務店）とは独立した立場の建築士が工事監理を行いますので、工事監理の第三者性が期待できるのが特徴です。これらを含めメリットデメリットを挙げてみます。
■監理・施工分離式タイプのメリット・デメリット
■メリット
・工事監理業務の独立性（第三者性）が高く、中立的な監視役を期待できる。
・施主（建築主）と工事監理者の直結性（密接性）が高く、利益代行者的役割（※）を期待できる。
工事監理業務に付随する以下のような役割
・施主の利益を優先した工事の納まり、工程調整、作業やり直しの指示
・図面では表現しきれない細かな発注意図などの現場伝達
・施工側からの提案を中立的立場で分かりやすく説明し、施主の判断を得る
・後で不具合や欠陥が生じたときに、工事監理者に施工会社との間に入って調整してもらうことを期待できる。
■デメリット
・工事監理委託契約と工事請負契約の窓口が二分化するため、施主の負担感がある。（手間がかかる）
・契約の二重化により費用が増す。
■どちらかが正解ではありません
以上、それぞれの特徴を説明しましたが、どちらかが正しいということではありません。大切なことは両者の特徴を知った上であなたの選択がされていることです。
■第三者性の違いを知ること
特に、一式型における工事監理の第三者性は相対的に低くなることを知った上で契約することがとても大切なことといえるでしょう。
そのことがわかっていれば、「ハウスメーカーの施工の信頼性をしっかり確認しよう」という意識につながっていくはずです。
また、人によっては、「第三者的な目線で現場をしっかりチェックしてもらいたい」という道を選択することもできるでしょう。
■ほとんどは監理・施工一式タイプ
現状、日本の住宅供給は、その多くが監理・施工一式タイプです。工事監理の第三者性に問題があるとの見方はあっても、それで経済が回っているという事実があります。
しかし、欠陥や不具合などによる紛争事例の原因という視点で見たとき、この工事監理の第三者性が極めて重要な要素としてクローズアップされます。
大切なことは、しっかりとリスク背景を知ること、そして、その上で施主が自ら決断することです。
「工事監理などよくわからない・・・誰かがしっかりチェックしているはずだ・・・」このような意識でハンコを押してはいけないということです。
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